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拒绝买贵

今年夏天的高温纪录连续被刷新，人们都感到炎热难耐。但与此相反的是，七月的楼市却不像天气一样火热，而是冷冷清清，形成强烈的反差。前几天我发表了今年上半年新开盘项目盘点的文章：2023年上半年北京新开项目盘点，单价10万+豪宅你猜有几个？其中，上半年开盘的10万+豪宅项目销量都相当不错。随着七月的脚步，下半年开始了。这不，又有多个豪宅项目即将上线，来随我一起看看都有哪些项目吧！！！

1

存量房贷或迎来降息?

7月14日，国新办举行新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示：

“居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加......提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
此次存量房贷降息，标志着人行官员首次对该问题表态。对于银行而言，存量房贷已经像“吃进肚子里的利润”，降息等于是把已经得到的利润“吐”了出来。

银行一方面在积极放贷，另一方面老百姓在努力还贷或置换贷款，这导致今年上半年个人住房贷款发放总额已达到3.5万亿元，但个人住房贷款余额反而减少了。尽管M2增速上涨，但房价、股市甚至CPI都没有跟上，因为资金大量积聚在金融系统中，这导致老百姓消费和投资意愿降低，减少了贷款需求。银行和贷款中介不得不频繁联系客户放贷款。
此前，一些胆大的人已将房贷转化为经营贷，这是灰色地带，风险也较高。以北京二套贷款利率5.7%为例，用经营贷来代替房贷，同样贷款500万元分期25年还款，月供可减少6300元，累计利息可减少188万，这就意味着银行减少了188万元的利润。
然而，经营贷的利率已经是市场化的，而房贷利率并非如此。2017年至2021年，居民中长期贷款中73%资金用于个人住房贷款，11%用于居民中长期非住房消费贷款，16%用于居民中长期经营贷款。而今年以来，经营贷款占居民中长期贷款的比例已经高达70%左右，个人住房贷款占15%左右，居民中长期非住房消费贷款也占15%左右。
这意味着那些老老实实按时还房贷的人们最吃亏，因为存量房贷降息对于他们而言最为公平。降息虽然对楼市影响不大，毕竟房产交易已经完成，但对于正在还房贷的人来说影响巨大。减少的贷款意味着更少的生活压力，并且手中可以用于消费的钱也增多了。
货币政策司司长邹澜还表示：“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
目前，除了存量房贷降息外，是否可以进一步放宽二套认定政策也值得探讨。然而，对于北京楼市而言，看来只能望梅止渴。

2

东四环朝青新盘「御翠园」将取证！

根据北京市住建委网站公示，朝阳区姚家园东里1号院地块「御翠园」，备案名：逸翠园，已于2023年6月17日在预售许可预告栏公式，共公示9栋住宅，准许销售面积：93212.24平米，待预售证下来后我会及时更新“一房一价表”。


该项目位于朝阳东四环朝青板块，拿地将近20年了。项目是李嘉诚旗下公司的开发商“和记黄埔地产”开发建设，这个项目在2019年短暂做过推广，案名为御翠园。


该项目前几期分别是：逸翠园、逸翠园南区、逸翠园北区和御翠尚府，逸翠园小区一期2005年开发销售，2011年售罄，二手挂牌均价9.3万/平。御翠园是逸翠园的二期，定位为城市高档低密住宅。


项目位于北京朝阳区姚家园东里，属于朝青板块，朝阳东四环五环之间。周边有丽都商圈、CBD、燕莎商圈等，与三大使馆区相接，更有多座公园环抱，东风公园、将府公园、朝阳公园、姚家园公园等。


御翠园共规划有26栋楼，其中平层8栋，16-18层，两梯两户，约1024套房源；另外有别墅18栋，联排地上三层地下一层，共228户。平层均价大概10万左右，少量房源均价9万左右。至于具体价格，还要等开盘时才能确定。别墅联排总价3500-4000万左右，6.6米挑空，80米楼间距。项目预计2024年底毛坯交付，物业费平层6.5/月/㎡，联排8元/月/㎡。


建面约140平三居，全明户型，南北通透，主卧套设计，客厅+南向主卧带飘窗，北向两个次卧。


建面约185平米三居，南北通透，南向客厅、主卧带飘窗，主卧套间设计，北向两间次卧中间可以打通。厨房带阳台，卫生间也是干湿分离。


联排别墅户型，端户建面约400平、中间户建面约345平。建面约345平米中户联排，户型一层为活动区域；二层为休息区，配置三间卧室，其中一间为南向套间；三层为主人层套间，整体布置与二层类似。每栋还会带50平左右的下沉式花园。


总的来说，这个盘的地理位置非常优越，距离地铁仅200米，便利的交通使生活更加便捷。除此之外，这是一个准现房项目，您可以亲眼看到它的实际情况。然而，也存在一些不足之处。该项目早期拿地，因此产权年限只剩下50年。此外, 产品设计是在很多年前进行的，这也体现在户型上。但考虑到它仅售价10万，性价比非常值得关注。毕竟，朝青板块几十年的二手房售价都已经超过10万了。

3

越秀海淀四季青003-1地块。

越秀海淀四季青003-1地块，疑似案名：香山樾。总占地约7.39万平米，建面约8.96万平米，限高12米，容积率1.05，绿地率30%；
据小道消息，该项目产品面积段185-270平米，分别是185-220-270平米三居-四居，各户型占比：185平米 (39%占比)、220平米（45%占比）、270平米（16%占比），得房率80.6%-83%，赠送60cm宽客厅移步台；
该项目有两栋超低能耗，外立面为铝板+石材或者烤瓷 (待定)，总户数460多套房，总高4层【1层3.1米，2/3层3米；4层3.3米坡屋顶设计，1层是下跃户型 (下跃部分毛坏交付)下跃南北都有采光井】，楼间距 21-31米。
小区园林整体台地3米，宋代园林风格，类似于中建辰园。还有一个900平会所；小区内关帝庙神像搬走，做成精美的读书角，围绕小区古槐树打造精致园林。

越秀自持物业，物业费9.98元/平/月，以项目价格来看，物业费不高。毛坯均价：12.1万元/平米，精装包是7000元/平米，有嘉格纳全屋家电、汉斯格雅五金、大金中央空调、客厅窗户旭格（仅供参考，实际以开发商合同为准）

4

招商蛇口亦庄台湖0032地块。

招商蛇口台湖0032地块，7月17日正式发布案名：招商璀璨时代。与招商通州东小马项目「璀璨公元」同个系列。招商蛇口的璀璨三部曲，这是第二部，第三部估计是丰台羊坊村地块了~


本项目售楼处正在装修，预计8月初正式向公众开放，同时还会开放交付样板间和精装样板，让您可以亲身感受这个项目的独特魅力。样板间将提供丰富的选择，包括102平米，120平米和140平米三种面积的全套精装样板。


璀璨时代一共规划21栋楼，总层高9-11层，产品面积段为89-140㎡。该项目户型种类也非常丰富，有89平米的三居室，102平米的大三居室，120平米和140平米的四居室。除了102平米的三居室与通州招商东小马项目（107平米的三居室）略有不同，其他户型都和东小马项目的户型相似。所有的住宅单元都采用一梯两户的设计，其中洋房和小高层的得房率在79%-82%之间。户型图可以参考招商东小马地块的璀璨公元项目。

5

北京城建奶西315-1地块。

北京城建奶西315-1地块，疑似案名：望京国誉府。这一新项目的定位是大户型，户型面积为180平米以上，期房指导价为8.9万/平米，预计总价为1602万起。现房价格为9.1万/平米，总价至少1638万起。
在北京城建旗下的二手房中，海淀西小口的世华龙樾和新盘天坛府都非常受欢迎。我们期待望京国誉府能够提高产品品质，给购房者更好的体验。
与此同时，奶西的价格也不断攀升，如今已经达到了9万/平。对比同一天的土拍，亦庄X47指导价为7.7万/平，总价至少1000万起。该项目主打高端改善盘，产品表现不错，值得期待。

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