名词解释：存量房贷和存量房贷利率

存量房贷是指银行里已经发放的房贷就是存量房贷。存量房贷利率就是指还未还清部分的后续贷款利率。简单地说，购房者正在还的房贷，就是存量房贷；购房者正在执行的房贷利率，就是存量房贷利率。

7月14日，国新办举行了新闻发布会，邀请央行高层对上半年经济形势进行了解读，中国人民银行货币政策司司长邹澜明确表态：“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

也就是说，过去5.8%甚至超过6%贷款买房的购房者，有望通过“变更合同约定”或“新发放贷款置换”降低房贷利率。

为此，购房者最关心的问题是：我是否具备降利率的条件？利率是否能够降到现行利率？我还要不要提前还贷？

01为什么要降低存量房贷利率？


从本质上讲，房子是一种金融产品，毕竟绝大多数人是通过按揭贷款购房。

因此，购房成本是由两部分组成，一部分是房子本身的价格，另一部分就是金融成本，也就是利息。

同样是100万元的贷款，如果是5.8%的房贷利率，按照等额本息方式贷款，支付的利息是房价的近7成；如果是现行最低的4.0%房贷利率，支付的利息差不多是房价的4.5成。二者每月月供的差距也达到了1000元左右。

可以看出，不同利率之下，购房的成本差距非常大。

因此，前段时间提前还房贷的消息多次上榜热搜。

从本质上讲，提前还贷是把银行装在口袋里的利润掏出来，因此，银行给提前还贷设置了一些门槛，“提前还房贷不是你想还，想还就能还的”。符合提前还贷条件的购房者，排队排几个月并不稀奇。

央行表态支持降低存量房贷利率，和提前还贷有着密切的关系。这一点，邹澜在参加国新办发布会时有明确表示：“居民提前偿还住房贷款在客观上对商业银行的收益也有一定影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

大概意思就是，与其大家排着队提前还贷，不如把存量房贷利率降下来。
02存量房贷利率能否下降到现在的标准？


央行表态支持存量房贷利率通过“变更合同约定”或“新发放贷款置换”降低房贷利率后，记者立刻以客户身份咨询了多家银行。

银行的表态非常一致：已经关注到这条消息，但尚未有具体细则出台。

其中，建行一位客户经理表示，既然央行发话了，应该会执行，但怎么执行还要看上级银行的文件是如何规定的。

因此，存量房贷利率什么时候会降？会降到怎样的标准？这些问题只能等待各银行出台具体细则后才能得到确切答案。

分析人士推测，既然央行表态指出了这两条路，相信各银行会落实，中小银行率先出台细则的可能性较大。但想要通过“变更合同约定”或“新发放贷款置换”降低房贷利率一定是需要门槛的，比如是否有过逾期等不良行为等。同时，针对央行指出的两条路，“变更合同约定”是本行内通过变更合同约定降低存量房贷利率，“新发放贷款置换”就可能给“转按揭”业务撕开一道口子，如果“转按揭”业务得到允许，购房者可以在其他银行通过“转按揭”业务降低存量房贷利率。

至于降低房贷利率是意思意思，还是一步到位降低到现行新房房贷利率标准，依然要等待各银行细则出台后才能最终揭晓答案。

事实上，存量房贷利率下调曾有先例。早在2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制定存量房贷调整细则。

业内人士认为，一旦允许“转按揭”，在抢夺客户的利益驱使下，中小银行一定会倒逼大型国有银行出台对存量房贷更友好的政策。
03当前还要不要提前还贷？

央行表态支持降低存量房贷利率后，很多打算提前还贷的购房者犹豫了：我还要不要提前还贷？

前面说了，对于按揭买房的购房者而言，购房成本是由两部分组成，一部分是房子本身的价格，另一部分就是金融成本，也就是利息。提前还贷就是降低利息成本。

前些年，房贷利率高的时候，5.8%甚至超过6%的房贷利率都出现过，在高位上车的购房者提前还贷可以节省很大一部分利息成本。

第一房屋区域经理孟诗繁表示，要不要提前还贷，要根据自身情况灵活决定。首先要考虑自身否有足够的资金支持提前还贷，其次要考虑提前还贷后是否会大幅度影响现在的生活质量。对于前几年高房贷利率上车的购房者，孟诗繁建议再等等，各银行出台相关降低存量房贷利率细则后，结合房贷利率能够降低到怎样的程度再决定是否提前还贷。

除此之外，贷款方式和还贷年限也是重要的考量因素。孟诗繁解释说，“大多数人借房贷，都会选择等额本息这种还款方式，也就是每个月的还款数额一样，比如每个月固定还5000元。虽然这种方式还款压力比较小，但前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，比如30年还了15年，那么利息其实已经付得差不多了，剩下的都是本金，提前还贷省不了多少利息，所以也没必要这么做。”

考虑到通胀的因素，孟诗繁建议，如果房贷利率能够降低到可以接受的水平，最好不要提前还贷。“现在的钱比未来的钱，更值钱！”

记者 楼闻

一审 胡东陆

二审 马丘 三审 陈文