近日，存量房贷利率如何调整，成为关注焦点。7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
图源财联社
一石激起千层浪。存量房贷涉及众多高利率站岗的购房者。值得注意的是，目前尚未有银行推出相关落地指引，而网民纷纷为此支招，包括转按揭、商转公、转经营贷等方式。
近日，某股份行广州分行信贷部人士对媒体表示，在其研究来看，实际上央行的表态已经给出明确的两条路径，即借款人自主协商或新发贷款置换的方式。其他的方式，比如网上热议的恢复转按揭或商转公都不是本轮政策的指向。
日前，深圳工行相关人士亦对媒体表示，央行表态之后，相信总行应该已经在研究落实的细则。考虑到存量房贷的规模，目前银行内部的意见还是倾向于统一调整利率，或者采取集体批量协商的方式来操作。
同时，浙商证券最新报告显示，当前银行业按揭余额39万亿，占总资产10%，比起2008年3万亿、占比5%的时候，涉及的居民数量、按揭规模不可同日而语，居民加点幅度也都不一致。报告认为，存量房贷利率统一调降的难度非常大，可能性小。
零壹财经数据显示，截至2022年中，各上市银行个人住房存量余额中，建工农中四大行，加上邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行等八大银行余额均在万亿以上，最高的建行、工行突破6万亿，最低的九台农商银行、泸州银行仅有30亿左右。
转按揭、商转公等方式或行不通
在央行表态之后，市场关注落地方式，包括转按揭、商转公等方式。值得注意的是，转按揭在此前已经被监管部门明令禁止。
2007年9月27日。当天，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)，首次在政策层面对加按揭明言禁止。时任银监会副主席蒋定之在会议总结时强调，人民银行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。
上述股份行信贷人士表示，转按揭等产品当时是方便二手房交易而产生的，但是衍生出不少风险问题，包括同业恶意竞争，对市场和利率的影响比较大，后来被禁止。就目前情况来看，恢复它们的合法性不太可能。
此外，经营贷目前依然是监管严禁和严查的方向。据财联社不完全统计，自7月以来就已经有10多起类似罚单。从罚单数量和处罚力度来看，监管层对信贷资金流向房地产依然保持强监管状态。
重新定价或引发银行“抢客之争”
方正证券固收首席分析师张伟表示，对于银行整体来说，存量房贷降息将会带来利息的损失。市场关注银行和居民具体如何操作来降低存量房贷利率。
浙商证券银行业分析师梁凤洁测算，预计存量按揭利率的调整将影响银行业息差5bp，拖累营收2.1%、净利润5.3%。个股来看，按揭占比越大的银行，受到的潜在影响越显著，国有行整体受影响幅度大于其他银行。
但是对于银行个体而言，存量房贷差异性比较大，重新协商估价会带来新的市场竞争。
厚雪研究首席研究员于百程估计，个人房贷对于银行来说，属于优质资产。在央行提出鼓励银行调整存量房贷政策后，各银行会根据市场的供需关系进行政策调整，针对不同的利率方式和水平、金额、期限和区域的房贷客户形成差异化的方案，以留住存量客户，一些希望拓展房贷客户的银行则会更加积极。
零壹财经数据显示，截至2022年中，各上市银行个人住房存量余额中，建工农中四大行，加上邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行等八大银行余额均在万亿以上，最高的建行、工行突破6万亿，最低的九台农商银行、泸州银行仅有30亿左右，差距明显。
于百程认为，存量房贷客户与银行的协商，实际上是将各家银行的方案进行对比，以作出对自身有利的选择，不排除有客户会提前还款转贷他行。由于银行之间市场竞争的存在，最终预计会形成一种相对均衡的方案。
梁凤洁认为，与2008年相比，当前银行利润与资本的内生平衡正在趋紧，银行盈利能力进一步下降空间非常有限，本轮存量按揭降息后，不排除会出台进一步的负债成本缓释政策，促进稳定银行负债成本，增强金融持续支持实体经济的能力。
存量房贷利率调整必要性在上升
方正证券报告显示，2022年，人民币个人住房贷款加权平均利率均值为4.7%，而2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，前者高出后者52bp。
据中金公司测算，假设存量按揭利率下调70bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%；按揭贷款占全部贷款比例约21%，如果按揭降息70bp节约社会利息支出相当于1年+5年LPR同步降息1.4次（14bp）。
明显的利差不仅影响部分居民消费水平，更对金融市场产生间接的扰动。
张伟认为，由于存量房贷利率高于理财、存款等稳健收益产品，居民提前偿还房贷需求提升。今年4月，新增居民中长期贷款为负录得-1156亿元，这是居民提前偿还房贷超过当月新增贷款所致。提前还款是居民资产负债表的调整，如资产端减少存款、理财资金，但负债端减少存量房贷，这可能对金融市场造成扰动。
南京存量房贷利率会下调吗？
近日，有媒体对南京中行、农行、工行、建行、交行等15家主力贷款银行进行了摸底。据365楼市统计，南京15家主力贷款银行均表示：没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。也有个别银行表示：近期可能会有相关方案出来，可以再持续关注一下。
南京某银行个贷经理直言：“下调存量房贷和提前还贷都会对银行经营造成巨大压力，但不调整也比较难，估计后面应该会有相关方案，执行还得看具体政策是否能出台”。对于各家银行是否会有下一步具体方案的发布，我们也将拭目以待。（综合来源：365楼市、财联社）※ 文章所用照片来源于其它网站，无法确认著作权人。如果侵犯了您的合法权益，请及时通过后台留言联系。我们将根据情况删除并愿意支付合理使用费。
