作者：潘晓俊

中国人民银行货币政策司司长邹澜7月14日在参加国新办发布会时表示，居民提前偿还住房贷款在客观上对商业银行的收益也有一定影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

邹司长这次是捅了马蜂窝了，这个鼓励是把商业银行又推上火山口了。商业银行可不需要监管领导鼓励和支持降低房贷利率。因为商业银行根本不想降低房贷利率。当然商业银行也不愿意看到房贷余额下降，最希望监管出的政策是不允许客户提前还房贷且对同业抢房贷客户的行为强监管。

商业银行目前面临的是贷款投放难的问题，这把监管鼓励估计又要带来大量客户投诉。流动性充足但是从房地产到政信都不敢贸然投放了。所有商业银行现在都一窝蜂的盯着居民的信用上，经济下行只有居民的贷款小额分散比较靠谱，而居民的涉房贷款更是居民资产中的明珠，商业银行各种设卡不让提前还款确保收益，今年以来增长最快的投诉就是提前还房贷，这时候监管没强力措施还要添乱。

邹司长肯定是没考虑到商业银行为了抢居民涉房贷款已经杀红眼了，涉房消费和经营贷在北上等一线城市已经2开头年化利率了，甚至原本看不上的县城国有大行都在用基准利率抢这类客户了。你这一鼓励，但凡有个国有大行一跟进，其他中小行怎么办，降低是降不起的（高企的ftp成本），但不降又是直接的客户流失。当然大行也面临自宫一刀的困难选择，存量房贷大头还是在大行，原先放的房贷现在已经是优质生息资产了，肯定不能偷偷摸摸针对部分客户降低，因为这样只要开了口子就收不住了，居民本来对商业银行高息房贷就不满意了，只要发生雨露不均沾的情况一定是疯狂投诉。

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降低房贷符合客户需求

理财存款收益率少了，但存量房贷一直没变，面对这个情况，银行不改变居民就直接提前还款用脚投票。邹澜司长提到，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体减少，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生改变，居民使用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

“这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率依旧处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。” 邹澜表示。的确降低存量房贷也能一定程度降低购房成本，对于购房者来说，降息将减少贷款利息支出，降低购房负担。如果存量房贷能够降低成本，有助于提高购房者购买新房和改善的积极性和信心。但提前还款客观上对商业银行的收益也有一定影响。所以邹司长提出需要按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

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降低不降房贷符合银行利益

房地产好的时候，居民贷款要么风险高，要么不赚钱。不说运营成本的问题，光是从收益和风险角度出发，商业银行都不愿意发放所谓个贷，又不赚钱又麻烦。在大部分商业银行的意识中，个贷怎么都应该比对公贷款价格要高。但是没想到疫情以后整个市场都变了。经济下行叠加房地产调控，首先趴下和信用暴雷的不是居民，而是原来“浓眉大眼”的房地产行业。房地产开发贷款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。去年以来，由于非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增超4200亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，一定程度上缓解保障项目的交付矛盾。但实际上这部分资金大头流向国有房地产开发商，民营的房地产开发商就算政策放开，商业银行也不再敢急需投放了，所以商业银行原来贷款最大的泄洪口堵塞，憋着贷不出去，这时候存量的按揭就宝贵起来了。

随后政府贷款（特别是县级和经济欠发达地区）也遇到问题了，现在只是信仰何时打破的问题了。这个话题就不展开了。个贷未来预计会在很长一段时间内成为银行的长期优质资产，也是中小行生存真正的根本。在这种时刻无论是房贷资产的流失还是收益的下降都是不符合银行利益的。